借地権売買のトラブルは専門家に

借地権は法律で決められた土地を借りるための権利ですが、地主だけでなく親族も巻き込んだトラブルが長年にわたって継続する可能性が高いものでもあります。地主だけでなく、相続した借地人がさらに代替わりをすると相続人がさらに増えることによってトラブルが生じやすくなります。借地人と地主との関係、相続人同士の関係など、人間同士であるからこそ生じるさまざまな問題が考えられるため、自分たちだけで解決しようとしても無理があります。借地権は遺産分割協議の対象となり得るため、代表の相続人は誰なのか、登記はきちんとなされているか、などの確認をしっかりとしておくことがトラブル防止策となります。

土地のことだからと不動産会社に相談することも多いかもしれませんが、借地権に関する知識や経験がないとなかなか解決できる問題ではありません。金銭を優先して話をしてさらにこじれてしまうことも考えられます。信用と実績のある専門家に相談するのが一番であり、なかには無料相談を受け付けているところもあるのでおすすめです。地主や親族と泥沼のような争いとなってしまうとなかなか収拾がつかなくなるものです。疑問点などがある時点で早めに相談する方がいいでしょう。


借地権の売却

親が借地人であり、亡くなったことで相続した借地権は第三者に売却することができます。例えば、借地人である父親が他界して遠く離れたところで生活している子どもがその借地権を相続することは可能です。相続した借地権を有する実家に居住する意思がない場合には売却ができます。また、姉弟姉妹が相続人となっており、相続者が複数となる場合も借地権を売却して、その売却で得られた金額を相続人で分け合うこともできます。しかし、第三者に借地権を売却する場合は、地主の承諾も必要となるためそこでトラブルが生じることもあり、地主との交渉を含めて積極的に買い取ってくれる業者は多いとは言えません。

借地権を売却する場合、借地人が相続するのと同様に地主側も相続により代替わりしていることがあり、誰が地代の振込を行い、受取人は誰になるのかなどが明確でないこともあります。立場を明らかにするために双方ともに代表者を決めておくことが必要となります。また、地主が代替わりを機に借地契約を破棄したいと持ち掛けてくることもあります。前の借地人の契約内容がそのまま継続して生きているため、そのような要求に応じる必要はありませんが、何もわからない場合はそんなものかと鵜呑みにしてしまうことがあるかもしれません。やはり、専門家のアドバイスを受けるのが一番であると言えるでしょう。


旧借地権と新法借地権

借地権に関しては、平成4年に制定された新法とそれ以前の旧法によって規定を受けている借地権の2種類があり、どちらの法律によって契約が締結されているかでさまざまな違いがあります。新法が制定されることになった背景には、旧借地権では借地人にとって有利な内容が多く地主との間に多くのトラブルが生じて、借地権の取引自体があまり行われないようになったことがあげられます。そのため、双方の便宜を図るために改正された新法が制定されましたが、捉え方によっては新法は地主にとって有利な内容であるとされることも多いようです。

新法が制定されたものの、現在の契約でも旧借地権でのものが多いため旧借地権と新法による借地権が混在している状態にあります。これは、旧借地権で契約したものが、更新しても自動的には新法に切り替えられないこともそのひとつの原因です。新法による借地権に切り替えるためには、借地人が地主と改めて契約を取り交わさなければならなくなるため、事前の慎重な内容の確認が必要となります。前段階として、現在取り交わされている借地権が旧、新、どちらによるものであるかを確認しておかなければならないでしょう。安易に更新や切り替えをしてしまうと思わぬ不利益を抱えることにもなるため、よくわからない場合には専門家に相談することをおすすめします。


借地権のメリットとデメリット

借地権とは簡単にいうと、自分で土地を所有することなく第三者の土地を借りて自己に所有権のある建物を建てることができる権利のことです。土地付きで戸建てを購入された方は別として、土地を借りてマイホームを建てている方が所有している権利で、土地を借りている人を借地人、土地の所有者で貸してくれいている人を地主と呼ぶこともあります。家賃と同じように土地を借りている借地代として毎月地主に地代を支払うことになります。借地権には、分譲マンションのように地主の土地を借りて立てている建物に関する地上件と賃借権の2種類があり、借地権を所有していることのメリットとしては、土地に対する固定資産税を支払う必要がないこと、土地の所有権を購入して家を建てるよりも安価なこと、借地権の売却ができることなどがあります。

何千万円とかけて建てた家そのものの所有権は自分にありますが、敷地となっている土地は地主のものという複雑な関係にあり、地主との間にさまざまな問題が生じることもあります。例をあげると、リフォームなどで増改築をしたり、代替わりなどで借地人が変更となる場合に決して安くはない手数料が発生したりするということ、増改築、転貸や売却の際には地主の承諾を受けなければならないことなどがあります。また、売却する際には、所有権ではなく土地を借りるだけの権利となってしまうため、一般的な資産価値よりも低くなってしまいます。契約を取り交わした親が他界して借地権を相続したり、その借地権を売却したりしようとするとさまざまな問題が発生することもあるのです。